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楼市库存告急的不止北京三大城市或无房可售

发布时间:2021-01-08 01:26:23 阅读: 来源:消毒餐具厂家

郝俊丞

在经历了2016上半年,房价、地块疯狂上涨后,政府的调控政策也是如期而至。为应对高企的地价和房价,苏州、南京等二线城市都已启动调控政策。

另一方面,纠结各方关注的二线城市限购限贷的靴子终于落下来了,以此轮房价暴涨的“四小龙”(合肥、厦门、南京、苏州)为首,在中央“去资产泡沫化”的号召面前,各地政府终于痛下狠心,决定教训一下房地产“这个不太听话的孩子”。

但是就目前来看,楼市并没有因为限购限贷政策的推出就趋于平淡,相反,随着“金九银十”传统销售旺季的到来,以及市场热度的转移,又将有一批二线城市迎来房价的暴涨,而这些城市很有可能会成为未来政策调整的重点对象。

首先来说,二线城市实施限购限贷政策,必须应该具备以下几个要素:

房价持续上涨动力强劲

根据国家统计局最新的房价数据显示,7月份,同比价格变动中,上涨幅度超过10%的有15个城市,分别为北京、天津、上海、合肥、南京、杭州、福州、厦门、南昌、郑州、武汉、广州、深圳、惠州、无锡。

其中深圳为最高涨幅为41.4%,上海和北京上涨幅度超过20%,南京、厦门与合肥上涨幅度超过30%,再加值得注意的是,今年以来大部分一二线城市商品住宅价格已经有较大的涨幅,在管理层“抑制资产泡沫”的背景下,部分热点城市政策趋紧,再加上同为“四小龙”的苏州,以上城市均在不同程度上实施了限购限贷政策。

话句话说,未来有可能延续限购限贷政策的城市极有可能在天津、杭州、福州、南昌、郑州、武汉、惠州、无锡八个城市中产生。

供不应求的库存

一个地方的楼市之所以会实施限购限贷的政策,很重要的一个原因就是可售房源变少,市场出现供不应求,库存紧张的局面。

以南京为例,截止到8月份,南京住宅可售套数/面积:23766/282.84万平,而7月份南京全市的住宅成交套数/面积:11882/133.07万平,也就是说按照目前的的销售速度,南京的住宅库存仅需两个月就可消化完毕,未来极有可能是无房可售的局面。

地王现象频出

根据上半年的一份土地数据显示,我国的一、二、三线城市的土地市场状况分化明显,尤其是“四小龙”的土地出让金排名全国前四,楼面价上涨数倍,苏州、南京的土地出让金涨幅高达867%、466%。

尤其值得注意的是,在2016年4月份,二线城市的土地成交溢价率升至61.5%,其中,“四小龙”的表现最为突出,成交土地的平均溢价率超过百分之百。而与此同时,一线、三四线城市的土地成交溢价率分别降至 1.78%、14.0%。

溢价率的高涨说明开发商买地的热情已明显高涨,他们将目光纷纷聚焦二线城市。而房企投资方向逐渐趋同,重点聚焦在二线城市,土地供应量势必难以匹配企业投资需求,“僧多粥少”直接造成了二线城市逢土地拍卖必出地王的局面。

地理位置

很关键的一点是,通过观察已经实施限购限贷政策的城市,可以发现,无论是北上广深还是“楼市四小龙”,都位于经济发达的东部——环渤海区域、江浙沪长江三角洲及东南沿海区域。

也就是说,这些区域很有可能在此出现限购限贷的城市。

综合以上四个方面,融360认为,在2016接下来的时间里,以下三个城市很有可能面临着限购限贷的局面

杭州

根据国家统计局最新的房价数据显示,杭州同比涨幅达到19.1%,涨幅速度仅次于北上广深及合肥、南京、厦门,排名全国第八,仅落后于广州0.4个百分点,可谓是涨势汹汹。

另一方面,截止到7月份,杭州市商品房住宅成交套数/面积达到14969/166万平,坏比上月的13613套小幅上涨约10%,同比去年的9063套更是暴涨65%,面对即将到来“金九银十”,成交套数想必会有进一步的提升。而据杭州当地媒体报道,杭州市目前的库存大约为7万套,照此速度不到5个月就可将现有库存消化完毕。

此外,杭州地价仍旧是节节攀升,以杭州主城出让2宗土地为例,一块被称为“钱江新城核心区最后一宗商业用地”,经过2小时、94轮马拉松式竞价,以63.5亿元总价竞得,楼面价21073元/平方米。另一块,是庆隆板块的宅地,被房企以32亿元买到,楼面价34028元/平方米,创出区域新高,让不少杭州地产界人士感叹“面粉贵过面包”。

最为重要的一点是,杭州目前正在积极备战G20峰会,这不仅会让杭州在一定时间内成为世界瞩目的焦点,也会大大提升杭州的城市竞争力,毕竟同处于江浙沪的上海、南京、苏州都已经走上了限购限贷的道路,杭州未来如果也走上这条路想必也会是情理之中的事情。

天津

根据最新的统计数据显示,7月天津商品住宅共成交16457套,环比下降6.38%,全市商品住宅成交均价12569元/平方米,环比上涨1.80%,同比去年同期上涨10.38%。分区域来看,天津市区范围内的房价涨幅更大,甚至突破了3万元/平方米,达到30028元/平方米,同比涨35.05%,每平方米涨幅达7794元。而根据国家统计局的最新数据显示,天津7月份房价同比上涨17%,涨幅速度落后于杭州,排名全国第九。

除了一手房市场销售火热,二手房方面也不逊色。据了解,今年上半年天津二手房市场成交突破了8万套,达到84927套,成交量是去年的1.6倍。在7月份的最新数据统计中,成交量继续上涨,达到了14401套。分析认为这和天津今年以来需求量大幅释放,供应相对不足,库存明显下降有关。

根据融360房贷进一步研究发现,天津楼市升温,政策方面是其中一个原因。在今年早些时候,由国土资源部、国家发展改革委联合印发的《京津冀协同发展土地利用总体规划(2015—2020年)》,明确规划期内,减量优化区需要通过建设用地“减量瘦身”倒逼城市功能提升,原则上不安排新增建设用地。

也就是说在未来五年间天津将不再新增建设用地,这个规划被市场认为房价上涨的信号,刺激了天津房地产市场的火热。

此外,和天津的经济增长、人口增长等因素也有关系。统计数据显示,2015年末,天津常住人口总量为1546.95万人,与2010年末相比增加247.66万人,人口的持续增长为天津楼市带来了需求。此外,经济发展得也不错,增速均高于全国平均水平。因此在今年下半年天津的房地产市场走势上,再加上北京限购之后市场热度的传导,都让天津被普遍认为是下一个实施限购限贷政策的城市。

南昌

据国家统计局最新数据显示,全国70城中房价51城环比上涨,其中南昌房价环涨1.8%,当然这也是南昌房价连续上涨的第十个月。

另一个重要数据显示,8月份的南昌新建商品房库存基本情况是,套数/面积:22081/273万平,而7月份的商品房销售数据则是,套数/面积,5825/73万平,年底之前库存就能够消化完毕,是不是太恐怖!

而在此之前,南昌已有媒体报道,南昌主城区城改将在5年内将改造288个地块,涉及居民9.6万户。随着城改、扩建面积的加大,拆迁户数量的增加,主城区住宅需求迎来新一轮的井喷。

与此同时,2016年7月存量去化周期缩减至4.4个月左右,环比减少2.2个月,为3年内最低点,供不应求的态势紧迫。

这些都有足够的理由让人们相信南昌就将成为下一个“合肥”。

综述:就目前来看,上述三城均满足实施限购限贷政策的条件,但是重启限贷限购本质上还是通过需求来调节经济,但这只能治标不能治本。只有增加土地有效供给、根据市场需求来满足人们的刚性居住需求、改善预期,才能保证房地产市场的可持续健康发展。

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